房企融资迎“第三支箭”投行全力以赴同时坦言仍有难点

日前，监管层放出的第三支箭让业界喜出望外短时间内，多家房企抛出融资方案券商投行作为重要参与者，自然不敢怠慢，积极与房企接触，拟定方案，抢占第三支箭的发展先机

‘第三支箭’的发行是积极发挥我国资本市场功能的重要举措，也会给券商投行带来一定的业绩增量一位西部地区券商投行资深人士对《证券日报》记者表示，据我所知，多家券商投行相关业务团队正在与部分房企对接，沟通处于初级阶段但由于目前监管政策刚刚发布，大部分项目进展仍处于前期

多位投行人士也向记者坦言，上市房企已多年未开展股权融资，业务规范性，合规性有提升空间而且保交房保民生等认定标准，效益计算，补差比例要求等预计都是业务实践中的关键问题同时，审核要求仍需进一步明确，预计房企股权融资发行销售端压力较大

预计明年一季度会有项目。

日前，证监会宣布，决定调整优化房地产企业股权融资等五项措施，即日起实施包括涉及房企的上市公司并购重组和配套融资的具体回收情况，上市房企，涉房上市公司恢复再融资，调整完善房地产企业境外市场上市政策，进一步发挥REITs盘活房企存量资产的作用，积极发挥私募股权投资基金的作用这标志着房地产融资的第三支箭

在房地产行业集体欢呼的同时，作为市场重要参与者之一的投行圈也在使出浑身解数，忙着与房企接触，拟定方案，希望能抓住第三支箭落地下的业务发展机会。

上述资深投行人士透露，大部分券商投行都在第一时间组织相关人员认真学习，加强同业交流，掌握最新信息和监管动态。

中泰证券，华北某大型券商投行团队已与部分房企对接中泰证券相关负责人向《证券日报》记者透露，目前合作进展顺利中泰证券的客户包括中央和地方国有房地产企业以及一些龙头房地产企业之前房企只能通过利润留存和内部整合来实现资本补充，很多房企表示迫切需要股权融资与融资成本高的信贷，债券融资相比，再融资的市场化定价程度更高，补充的权益更多，避免影响房企权益和净利润应用得当有望打破部分房企的高负债循环

资深投行人士王表示，一些房企已开始与券商投行讨论并准备再融资上市房企资质都比较优质他们曾经有券商投行，保持着日常联系，没有被忽视预计没有重大债务或经营风险的房地产企业正在积极筹划融资

同样兴奋的还有华东某券商投行部人员他对《证券日报》记者表示，我从业几年，监管从股权层面给房企融资开了一个新口子还是第一次此前，头部券商投行一直有相关项目储备，但由于部分房企‘雷爆’，中小券商基本暂停承接此类业务

上市房企的反应速度也极快11月29日—12月6日，17家a股上市房企或房企相关企业有再融资或并购的计划，房企融资明显升温

前述资深投行人士认为，从目前市场公布的案例来看，与保交楼保民生相关的房企融资需求最为迫切。

中泰证券相关负责人表示，房企有融资需求，中小房企由于抗风险能力弱，急需化解风险，融资需求更强。

至于首批业务涉及哪些券商投行，还需要关注上述房企的后续公告信息中信证券首席经济学家明明在接受《证券日报》记者采访时表示，从现有已披露股权融资方案的房企类型来看，有央企，地方国企，有承担过风险的民企，也有未承担风险的民企可见第三支箭的应用范围之广稳健的房企可以借此机会扩大资本实力，进一步降低杠杆率，适应房地产行业新格局对于国有开发商来说，也可以将集团层面的优质资产注入上市公司，有风险的房地产公司也可以通过定增获得股权融资，既可以结合保交楼的任务，又可以提高融资现金流的表现

对于房企后续股权融资项目的速度，中泰证券相关负责人认为，第三支箭刚刚发出，监管部门出于谨慎，对房企股权融资项目的审核速度可能会慢于一般再融资项目如果向大股东增发，募资方向明确，可能会更快近期上市房企一直在积极准备股权融资，预计最快可能在2023年年中有项目

但显然，要实现房地产行业的软着陆，股权融资项目的推进速度需要得到保证，尤其是国企和央企开发商的再融资申请需要更快得到监管部门的反馈在获得监管部门批准后，房企可以在12个月的有效期内择机实施在这个环节，民营房企的步伐可能会更快总体来看，房企股权融资的实际落地时间很可能在明年一季度

王还认为，考虑到再融资过程所需的时间，相关项目最早也要在明年3月份才能顺利发行。

投行实务层面还是有一定难度的。

此前，在房企股权融资大幅暂停的阶段，房企自下而上寻求股权融资的难度非常大，鲜有房企将股权融资作为高优先级任务推进明明告诉记者

前述投行人士也坦言，最近几年来券商投行主要为房企提供债券融资服务自2015年公司债发行新规实施以来，房地产开发企业实际承销金额近600亿元目前，我们一直在按照监管要求勤勉开展委托管理，协助资金紧张的房企制定延期计划，与投资人沟通，分期支付本息

还是因为房企股权融资已经远离很久了，虽然目前监管已经放开，但是在业务的具体操作层面还是有一些困难。

中泰证券相关负责人表示，上市房企已多年未开展股权融资，业务规范性，合规性有提升空间企业的信用状况，资产价值评估，认定标准，效益计算，补充比例要求，包括信息披露要求等经济适用房，棚户区改造或旧城改造拆迁安置房有望成为商业实践中的关键问题

前述资深投行人士也表达了自己的担忧目前募集资金有限范围较窄，募集投资项目的设计和运用以及后续募集资金的监管可能存在困难同时，由于是在政策出台的前期，对于股权融资的审核具体要求，如重组上市，再融资等，需要明确，这给券商投行业务团队在全面调整时带来了一定的不确定性

显然，在实践层面存在分化现象对于头部房企来说，其股权再融资计划有望快速推进，主要是因为相对容易找到定增标的，且其募集资金用途相对明确，合规性更有保障对于一些民营房企，尤其是已经脱险的房企，虽然其股权再融资计划已经快速启动，但后续的推进可能还需要更多的时间

前述投行内部人士建议，即使再融资获批，承销市场也未必会买单，仍需多管齐下解决投融资两端的顾虑。

期待扩大政策实施范围。

房企融资回暖势头明显，这对券商投行来说既是机遇也是挑战。

据上述资深投行人士透露，其投行团队已服务多家房地产企业，目前正在积极接触相关优质企业，挖掘企业股权融资需求，力争在政策红利下强化差异化优势。

据中泰证券相关负责人介绍，第三支箭的发行也对券商投行的国家政策解读能力，监管政策把控能力，风险识别能力，客户服务能力提出了更高的要求投行需要凭借自身的专业能力，积极满足客户的融资需求，帮助优质企业提高报表质量，化解风险

‘第三支箭’的发行，将在一定程度上弥补近两年房企债券融资萎缩对券商投行业务的影响很明显，但也要看到，即使借助一箭三雕的政策，房地产行业未来也几乎没有二次爆发的可能，大概率稳定在新的平台区因此，从融资需求来看，未来股权加债权融资规模可能不会增加太多，集中度会进一步提升对于券商投行来说，抓优质企业仍然是重中之重

在王看来，房地产是资金密集型行业，融资需求大，净资产增厚后资产负债率降低，有加杠杆的空间，可以采用先存量后负债的融资方式但预计不会给券商投行带来大的业务增量毕竟不太可能出现非常大规模的融资额度

业内预计，未来可能有多家房企提交再融资方案，政策进一步松绑存在预期。

前述资深投行人士表示，目前涉房项目再融资所募集的资金只能用于存量项目，存量项目也仅限于保交房保民生，保障房，安置房，旧城改造等希望后续监管层级能放宽到新开发项目，项目类型能明确放宽到一般房地产开发项目，进一步扩大政策实施范围

中泰证券相关负责人介绍，涉房项目范围广目前住宅项目，商业项目，自建房企业，双主业房企等都有融资需求伴随着未来政策的逐步落实，趋势清晰，细节丰富，将有可能将其纳入可以申请再融资的资产篮子

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