观点直击置富产业信托说加强并购但内外部环境可能不允许冒进实录

观点网 置富产业信托是多年来被小股民们盛赞的一支理想收息股。

资料显示，截至2022年12月31日，这只信托拥有16个位于香港以及1个位于新加坡的物业资产，主要为约300万平方呎的零售物业。它们并非当地最高端最豪华的购物商场，却是最贴近居民生活的。

例如置富产业其中一个核心物业--坐落于新界东沙田新市镇的置富第一城，它就是香港其中一个最大住宅发展项目、拥有10642 个住宅单位的沙田第一城的商业组成部分。

置富第一城414469平方呎可出租总面积中的绝大部分，均是民生设施，包括生鲜街市和多个中西医诊所、教培机构、发廊、物业中介门店、便利店、五金店等。

项目客群消费稳定、物业组合韧性高、收入稳定、派息稳定且慷慨hellip;hellip;

尤其2022财年，置富产业信托重新恢复100%分派比率，更是令投资者开心的一件事。根据计划，年内置富产业信托每基金单位分派44.15港仙，中期分派23.05港仙，期末分派21.1港仙。

不过按此计算，置富产业信托的全年分派已超过其每基金单位基本盈利25.34港仙，这是上年没有出现的情况。这并非一个好现象。

就算2022年下半年香港疫情形势逐渐趋向稳定，防疫措施得到一定程度放宽，零售营商环境得到改善，但整体市况未有完全恢复。

因此，2022全年置富产业信托录得收入17.64亿港元，同比下降2.3%；物业收入净额12.90亿港元，同比下降3.7%；可供分派予基金单位持有人的收益为8.77亿港元，同比下降10.6%。

其物业估值保持在395亿港元，但每基金单位资产净值较2021年下降1.8%至14.52港元。

跌幅主要因为在上半年第五波疫情，对于需要帮助的租户给到一些租金宽免。 置富产业信托执行董事及行政总裁赵宇解释，期内盈利下跌还因为续租租金调整率持续为负数。按2021年12月31日数据显示，当时置富产业信托有43.3%租约在2022年到期。

适逢奥密克戎毒株肆虐，续租租金调整不利，给基金整体业绩带来极大影响。

另一方面，置富产业信托旗下位于新界元朗天水围，拥有665244平方呎的旗舰商场+WOO嘉湖正在进行资产增值工程，这也是一笔不小的支出。

据了解，+WOO嘉湖的整体提升还要等到2024年上半年才宣告完毕，但2023年内置富产业信托还要拨出约2亿港元资金，开启另一个旗舰商场红磡置富都会的资产增值工程。

只是在这种情况下，置富产业还是在2022年8月坚持向股东实集团购入新加坡住宅发展项目高文之星的小型配套商业。总代价约8800万新元，由于是关联交易，置富产业得到了7.4%的折让。

按照收购公告，这个物业有47.7%租约将在2022年底到期并重新续约，因为新加坡早已放开防疫政策，这部分租约续约能得到租金提升的可能更高。但高文之星物业仅有36个商铺22638平方米可出租面积，对整体业绩的影响不会太大。

而这笔收购也推升了置富产业信托的负债水平。资料显示，截至2022年12月末，该基金的负债比率从2021年的22.4%提升到23.9%。

不过由于负债比率还在十分健康的水平，同时利息偿付比率达到4.8倍，而且债务中采用固定利率对冲的部分有62%。赵宇称，置富产业有志于进一步做一些收并购。

我们还有还大的借贷空间，可以进行一些收购。赵宇提出，公司管理层接下来会积极去看一些收并购标的，最重要的目标是新加坡和内地一线城市，尤其是粤港澳大湾区。

尽管雄心勃勃，但摆在置富产业信托眼前的，是一个持续的高息经济环境。随着美国和欧洲地区通胀高烧不下，相关央行高层仍在持续释放鹰派信息。欧洲央行行长拉加德刚刚强调了坚持紧缩的立场，并预期欧洲央行将在3月份内加息50基点。

资金成本上升后，持续进行收并购行动的难度显而易见。去年11月，在出席港交所走近上市公司系列峰会时赵宇就曾表示，利率的持续上升增加了收并购的难度。

不过，未来的收购始终是遥远的事情，置富产业信托目前最重要是看紧自己的基本盘。

香港特区政府在早前1月30日正式撤销向新型冠状病毒感染者发出隔离令。在3月1日，也正式解除有关口罩的限制，无论室内、户外或搭乘公共交通工具，都无须再佩戴口罩。消费恢复前景乐观。

我们看到续租租金调升率负数正逐步收窄，2022年下半年已经到了一个低的单位数。 赵宇指，希望全年内续租租金调升率将能回正。

据了解，置富产业信托将有32.9%的租约在2023年到期，需要重新谈判租金租约。

以下为置富产业信托2022年度业绩会现场问答实录节选:

现场提问:对于今年的续租租金表现怎么看？置富都会、嘉湖二期也准备增产提升，投资额有多少？去年买了新加坡的资产，未来是不是会继续加大在海外收并购？

赵宇:去年，虽然续租租金调升率仍然还是负数，但是下半年也逐步收窄。而我们看到个别行业尤其是民生项目也会录得一个加租的情况，我们觉得可能不同行业的复苏情况是不同的，但是对于一些民生行业，我们还是比较看好一些。

今年大约有三分之一的租约到期，我们也积极地在与租户洽谈，希望大家有一个双赢的局面。

在资产增值方面，嘉湖的总投资额大约是3亿，预期明年上半年会做完。预期今年下半年开始展开红磡置富都会的资产增值，现时来看，我们预期可以有2亿元的支出，会分2至3年来做。

在收购方面，整体来说，我们都是专注在香港的零售为主，但是我们也会看新加坡和内地一线城市的一些物业，尤其是大湾区内。现在全面通关之后，也可以使我们去内地的调研轻松一些。所以未来来说，我们也会积极地去看一些收购的项目。

现场提问:现在有没有一些正在看的目标或者短期内有没有一些收购的计划？另外，对比去年或者疫情前，商场人流、生意情况如何？另外，刚才说暂时没有很大的融资计划，但是会不会有一些供股或者股本融资的需要？

赵宇:关于收购，其实我们一直都有在留意一些项目，在香港或者内地的一些项目，也会继续密切留意。现在息口比较高，所以也会审慎地去收购一些项目。

在人流和生意额方面，如果说看回今年前两个月的人流，比去年提升了大约17%。我们看到其实从2022年下半年开始，每个月都有一个升幅，现在也通了关，我们期望多一些旅客来。同时有了消费券之后，可以使人流继续提升。

如果说相比疫情前，其实还是差了一成左右，但是我们也有信心，随着本地的营商环境提升改善，也会有多些人流来我们的商场。

关于供股，如果你看我们自己的资产负债表，负债比率是24%，还是一个比较健康的水平，刚才说过借贷空间也有差不多200亿。所以暂时没有在供股或者股票市场集资的计划。

现场提问:刚才说租金续租方面还没有达到正数，今年会不会回到正数？加租的比例会是多少？

赵宇:我们看到其实续租租金调升率负数逐步收窄，2022年下半年已经到了一个低的单位数。我们今年也看到整个经济复苏，也期望可以有一个正增长。但是刚才也说过，可能不同行业的复苏步伐不是一致的。

从我们自己的投资组合来说，可能一些民生必需品的复苏步伐会比较快一些，我们也期望它们可以为我们的投资组合带来一些正增长。

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